Ваше имя
Номер телефона
Заказ звонка продавцу
Отправить
Выбрать

Борис Борисов: «При покупке квартиры в историческом центре нужно внимательно изучить все документы»

Борис Борисов, LexKledere Consulting

Генеральный директор юридической компании «ЛексКледере консалтинг» рассказал SPb Elite о серьезном подходе к сделкам с недвижимостью и о том, как гарантировать правовую защищенность своего имущества.



– Как часто привлекают юриста для совершения сделок с недвижимостью?

Рынок недвижимости, особенно элитной, неразрывно связан с рынком юридических услуг. При вложении значительных средств в квартиры, дома и земельные участки, в первую очередь стоит озаботиться правовыми вопросами.

Существует множество нюансов юридического характера, которые имеют очень важное значение. Как показывает практика, если своевременно не обратить на них должного внимания, в будущем это может повлечь за собой возникновение проблем, разрешение которых будет сопряжено со значительно большими расходами, временными затратами и т.д. В некоторых ситуациях существует риск утраты права собственности на приобретенный объект.

Любую сделку с дорогой недвижимостью нужно тщательно готовить с правовой и организационной точки зрения. Именно этим занимаются высококвалифицированные юристы, что гарантирует правовую защищенность приобретаемого имущества.

– Как вы оцениваете риски приобретения загородной и городской элитной недвижимости? Есть ли различия?

Мы живем, как говорят, в музее под открытым небом, окруженном уникальными природными ландшафтами. Поэтому для городской и загородной недвижимости являются очень важными вопросы строительства и эксплуатации объектов, которые находятся под охраной государства. В городе это, прежде всего, здания и помещения, находящиеся под охраной КГИОП (Комитет по охране памятников). За городом – зоны охраняемых природных территорий, а также прибрежные зоны с особыми нормами регулирования застройки.

Согласитесь, что дом с выходом на озеро или залив – желание если не всех, то многих из нас.
Но даже на этапе планирования такой постройки необходимо оценить ваши планы по не менее чем десяти параметрам, разбросанным по законодательным актам различных уровней государственной власти. И только после всестороннего изучения законодательства можно будет с уверенностью говорить о возможности реализации такого проекта, иначе ваша мечта может стать вашей большой проблемой.

Для многих желающих купить земельные участки в самых престижных местах Курортного района (Репино, Солнечное, Комарово) зачастую оказывается неприятным сюрпризом тот факт, что в большинстве этих районов существуют жесткие ограничения на общую площадь застройки. Например, если вы приобрели за значительную сумму участок площадью, скажем, 60 соток, то это вовсе не значит, что там можно построить огромный дом. Зачастую, если участок находится в зоне ИЖС, то общая площадь застройки не может превышать 150-200 кв. м.

Существует ряд законных способов увеличения этого параметра, но не до беспредельных значений. Многие собственники земли в свое время не придавали должного значения этому вопросу, оформляли, например, в собственность только часть дома, а потом достраивали его до «нужного» размера. А теперь продают эти объекты, рассчитывая стоимость от фактической площади, но в ФРС регистрируются права нового собственника только на часть здания. Здесь необходимо иметь в виду, что государственное управление в России выходит на все более эффективный уровень. В последнее время районные администрации, прокуратура и ГАСН (Государственный архитектурно-строительный надзор) в случае выявления подобных ситуаций не спускают их на тормозах. Так, помимо применения различных штрафов, ГАСН имеет полномочия обращаться в суд с исками о сносе объектов, построенных с грубыми нарушениями закона.

Подобного рода споры являются одними из самых сложных в юридической практике. После изнурительных тяжб с контролирующими органами, зачастую элитные постройки приходится существенно перестраивать или сносить, восстанавливать интерьеры и ландшафты, возмещать убытки, понесенные государством.

Стоит понимать, что за нарушение законодательства в сфере охраняемых объектов предусмотрены серьезные санкции, вплоть до уголовной ответственности. Например, такого рода наказания могут постигнуть собственника земельного участка за нарушение правил вырубки деревьев, находящихся на его земельном участке.

Нередко возникают споры с государственными органами и ресурсоснабжающими организациями (как правило, монополистами) при присоединении к инженерным сетям: газораспределительной системе, водоснабжению, электрическим сетям. При приобретении загородного объекта очень важно четко проверить, как оформлены мощности, нет ли задолженности по их оплате и т.д.

Что касается городской недвижимости, то тут также есть своя специфика.

Основные риски лежат в плоскости значительной перестройки (перепланировки) больших квартир. До недавнего времени собственники подобных объектов не утруждали себя изнурительными процессами согласования проекта перепланировки с соответствующими органами. В результате на рынке продается значительное количество квартир премиум-класса, которые совсем не соответствуют своим кадастровым паспортам. Из этого может возникнуть существенная проблема.

Неправильно переделанное газовое оборудование, системы отопления и электрики, помимо обычной опасности для проживающих, могут повлечь за собой бесконечные разборки с контролирующими органами, которых снабдят соответствующей информацией бдительные соседи или вредный председатель ТСЖ. Если в процессе перепланировки под вашим туалетом в нижней квартире оказалась спальня, расположенная там по первоначальному проекту дома, то это проблема, которая в конечном итоге может привести к необходимости заново делать капитальный ремонт квартиры. И делать это придется вам, новому собственнику, несмотря на то, что такую перепланировку совершил предыдущий владелец квартиры.

– На какие еще моменты вы советуете обращать внимание при покупке недвижимости?

Нужно обязательно по максимуму изучить предыдущую историю объекта. Нужно понимать, как продавец его приобрел. Если на основании решения суда, то досконально изучить его законность и вероятность обжалования, в том числе по вновь открывшимся обстоятельствам. Важно знать, давали ли согласие супруга/супруг на приобретение/отчуждение объекта, нет ли между ними судебных споров по поводу совместного имущества. Если продавец юридическое лицо, то необходимо проверить правильность соблюдения всех корпоративных процедур: одобрение крупной сделки, полномочия директора и т.п.

Отдельное внимание всегда следует уделять вопросам налогообложения. От порядка совершения сделки и лица, на которое вы оформляете объект, в будущем будет зависеть размер подлежащих уплате налогов.

Для покупателя будет значительно безопаснее, если сумма договора будет соответствовать реальной цене сделки. В случае оспаривания сделки и изъятия объекта в пользу третьих лиц, с недобросовестного продавца можно потребовать только ту сумму, которая указана в договоре. Более того, заниженная сумма сама по себе может стать основанием для оспаривания сделки, например, если продавец юридическое лицо, со стороны одного из акционеров компании или, в случае банкротства компании-продавца, со стороны арбитражного управляющего.

Покупая квартиру в историческом центре, нужно внимательно изучить степень ограничений КГИОП в ее использовании. Важно проверить, не нарушил ли предыдущий собственник условия охранного обязательства, выданного КГИОП. В противном случае в будущем на нового собственника может быть возложена обязанность привести квартиру в соответствие с этим документом, например, восстановить камин XIX века.


– Как вы можете охарактеризовать с правовой точки зрения рынок элитной недвижимости в России и за границей?

Унас я бы отметил две характерные особенности: в России люди привыкли верить друг другу на слово, и, думаю, так будет всегда – такой уж мы народ – душевный, отчасти наивный. В том числе и поэтому нашим юристам чаще всего приходится решать проблемы, а не предотвращать их.
И вторая особенность: многие считают, что внимательно проверяя документы перед сделкой, могут тем самым обидеть другую сторону. В этом случае выход давно найден – всегда можно передать бремя проведения всей сделки прагматичным юристам, тем самым исключая любую эмоциональную сторону этих формальных процедур.

Когда мы сопровождаем сделки с участием иностранных физических и юридических лиц картина, как вы понимаете, прямо противоположная!

Хотелось бы посоветовать всем подходить к сделкам ответственно и осмотрительно, чтобы ваши вложения были оправданы, а желания - реализованы.



Юридическая компания АО «ЛексКледере консалтинг» основана в 2001 году в Санкт-Петербурге.

В настоящее время компания сопровождает проекты своих клиентов в 10 странах мира и более чем в 30 регионах России.

Одной из основных фокусов работы компании - сопровождение проектов в сфере недвижимости.

6 Октября 2015




Специальные предложения элитной недвижимости
Квартира, Sобщ 52 — 230 кв.м
Московский квартал
Коттеджный поселок, Sобщ 330 кв.м
Дом в поселке «Юкки. Горки СПб»
135 000 000

Замена фасадного остекления на теплое. Проект идеальная квартира

Последние несколько лет в интерьерном дизайне актуальна тема объединения балкона или лоджии с жилой площадью квартиры, что по сути увеличивает инвестиционную привлекательность жилья с минимальными затратами

Sony выпустила новые флагманские модели телевизоров с поддержкой 4K HDR

Sony представляет телевизоры BRAVIA OLED серии A1 и новую линейку 4K HDR-телевизоров, поднимающих реалистичность и контрастность изображения на новый уровень

Smeg представила новинки в эксклюзивном дизайне Victoria

Изначально включавшая в себя варочные центры, удостоенные международного признания и наград, недавно серия дополнилась и встраиваемой техникой